I numeri.

In Italia ci sono circa 9,6 milioni di immobili non utilizzati; dei quali circa 496.000 sono messe sul circuito degli affitti brevi. Di queste abitazioni collocate per affitti breve, il 96% appartiene a proprietari singoli (privati) e solo circa 25% del totale è gestito da operatori professionali. Si stima che il numero di immobili promossi online per affitto breve sia circa 502.000 (un eccesso dovuto al fatto che un singolo immobile può essere promosso su più piattaforme e/o con diversi annunci), pari all’1,4% del totale delle abitazioni italiane.. In numeri assoluti: se ci sono circa 500.000 immobili in affitto breve, approssimativamente 375.000 sono gestiti da privati o in modo non professionale. Il comparto degli affitti brevi in Italia ha generato nel 2024 un impatto sul PIL complessivo stimato in circa 66 miliardi di euro, di cui circa13 miliardi da prenotazioni dirette, circa 52 miliardi dall’indotto e circa1 miliardo da ristrutturazioni/arredatamenti/manutenzioni. (fonte dei dati IA)

Chi gestisce in maniera non professionale un immobile per affitti brevi.

La stragrande maggioranza di questi immobili sono frutto del risparmio familiare o provengono da eredità. Si tratta di ceti intermedi (quelli che negli ultimi anni hanno subito un serio ridimensionamento economico e sociale) che mettono a frutto il proprio immobile per mantenerlo, per pagare un mutuo, una ristrutturazione o per creare una fonte di reddito aggiuntivo per se o per un familiare. Una gestione che può essere chiusa in qualsiasi momento, rendendo l’immobile nella disponibilità del proprietario senza alcun problema o vincolo. Va aggiunto che la rendita da affitti brevi è in genere superiore e meno problematica di quella da affitti lunghi; ma le tanto decantate “regole di mercato” valgono per alcuni e per altri no? Nella stragrande maggioranza dei casi per il proprietario tipico che fa affitti brevi la rendita media è stimata in circa €17.000/anno lordi. Un dato indicativo perché fortemente differenziato tra luoghi turisticamente particolarmente pregiati ed il resto del territorio nazionale (situazione tipica dell’economia turistica). Da quella rendita vanno poi detratti i costi di gestione, la manutenzione, le utenze e tutte le diverse tasse.

Perché si preferisce la gestione non professionale.

Circa il “62% di chi ha un immobile utilizzato per locazioni breve lo usa come ulteriore fonte di reddito aggiuntiva a quella principale e non come effettivo impiego professionale. La gestione con partita iva implica l’obbligo di dipendere dalla insopportabile burocrazia nazionale e di avvalersi di un consulente per il disbrigo delle pratiche. Dunque una gestione più complicata e più onerosa.

La gestione non professionale è fonte di evasione?

Prima di tutto “lanci la prima pietra chi è senza peccato” … Detto questo la risposta è NO. Le transazioni su Airbnb da sempre e sugli altri siti almeno dall’anno in corso, sono tutte effettuate su banca. Quindi chiare e verificabili. Per contratto non sono possibili altre forma di pagamento ed ora la cedolare viene prelevata alla fonte. Il pagamento in contanti (e quindi con l’eventuale possibilità di evadere) è possibile solo per chi non transita sui siti (ormai pochissimi), cioè quelli a cui la finanziaria confermerebbe la cedolare al 21% invece che al 26% …

Gli affitti brevi e l’overturismo.

Il Boom degli affitti brevi è stato sostenuto dalla tecnologia e dal web che hanno aperto il mondo alle prenotazioni surclassando ogni altra forma di pubblicizzazione. Nessuno ha “governato” questo processo tecnologico che ha interragito con tutto, non solo con gli affitti brevi. L’originale Gig economy che doveva democratizzare l’economia aprendo a tutti il mercato globale è stata abbandonata a se stessa ed hanno vinto, se ne sono appropriati i più forti. Tornare indietro (ammesso che si possa fare) vorrebbe dire solo colpire i più deboli. Nel frattempo anche il mondo del turismo si è adattato ed è cambiato massificandosi sempre di più. L’overturismo esiste, ma colpisce solo i centri turistici di pregio, in altre zone (dove i grandi gruppi turistici non investono) le locazioni brevi hanno contribuito al rilancio economico di luoghi e paesi altrimenti destinati alla marginalità o all’abbandono. Non si sa o non si vuole distinguere? Infine le locazioni brevi propongono occasioni di soggiorno spesso più umane, più culturalmente interessanti e più economiche per molte famiglie. Vogliamo mettere in difficoltà questa rilevantissima e vasta fetta di turismo?

Le locazioni brevi danneggiano gli affitti sociali.

In Italia circa l’80% delle famiglie è proprietaria di almeno un immobile. Come aiutare il restante 20%? E’ da oltre 40 anni che non viene perseguita una adeguata ed articolata politica sociale per la casa e per le residenze di studio o lavoro. Non occorre essere dei nostalgici dei soviet per capire che la soluzione è questa e forse sarebbe l’ora di intervenire adeguatamente. E’ chiaro che non si può credere che un immobile pregiato, se non di lusso, collocato nel centro storico di una città d’arte possa essere considerato come una soluzione per sopperire alla carenza di case sociali, per stdenti o per giovani coppie. Per tutti gli altri immobili l’esperienza mi dice che senza una normativa premiale e di garanzia (soprattutto della possibilità di rientrane in possesso) sarà sempre più difficile trovare una adeguate disponibilità.

Per concludere.

L’aumento del 5% della cedolare e’ pesante e sa tanto di ennesima operazione di cassa da cui mungere. E’ insopportabile perché indistinto; non si considera il luogo, il tipo di casa (2 stanze decorose con bagno in una qualche città oppure una lussuosa villa risorgimentale nel centro di Roma, Firenze, Venezia …). E’ indigeribile perché sa tanto di colpevole cedimento a lobbi organizzate come quella degli albergatori. Perché niente è stato considerato di un mondo così diversificato e complesso come quello del turismo. Ma ancora di più perché la tassazione in questo paese è ormai un intricato gazzabulgio corporativo e perciò incomprensibile ed ingiusto, basato più su convenienze politiche e clientelismi che non su un disegno di equilibrato sviluppo dove ognuno possa avere buone ragioni per fare il proprio dovere. E senza dimenticare che metà della popolazione attiva non ha mai pagato, non paga e non pagherà le tasse. Mancano i soldi? Perché non cominciamo da questi: decine e decine e decine di miliardi ….